Elke syndicus weet het ondertussen. Er bestaan geen vaste, verplichte of aanbevolen tarieven voor het beheer van appartementsgebouwen. Tegenwoordig zijn de syndici volledig vrij om hun tarieven te bepalen. Verplichte of opgelegde tarieven zijn zelfs verboden. Dit is niet alleen zo voor de syndici, maar ook voor vastgoedmakelaars, advocaten, architecten, enz.
Het opleggen van tarieven is strijdig met het Europese mededingingsrecht
Op 09 februari 2004 publiceerde de Europese Commissie een rapport over de mededinging op het gebied van de professionele dienstverlening. Dit rapport stelde dat ook het opstellen van aanbevolen ereloontarieven een inbreuk op het mededingingsrecht uitmaakt. Op 24 juni 2004 kreeg de Orde van Architecten van de Europese Commissie zo een boete van 100.000 euro opgelegd omdat haar aanbevolen barema's een inbreuk uitmaakten op artikel 81, lid 1, van het EG Verdrag.
Sommige syndici gebruiken nog altijd aanbevolen tarieven
Het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV) dat jarenlang ‘aanbevolen tarieven’ aan syndici heeft opgelegd, heeft al lang afstand genomen van barema’s. Toch gebruiken sommige professionele syndici nog altijd deze ‘aanbevolen tarieven’ en dat terwijl deze tarieven amper gestegen zijn sinds 1996! Het gaat om een bedrag van circa 15 euro per appartement (!) voor een middelgroot gebouw.
Tarieven die amper gestegen zijn sinds 1996
Het valt te betreuren dat 25 jaar later (!) de meeste syndici nog altijd aan tarieven werken die amper afwijken van deze tarieven.! In vergelijking met de stijging van de erelonen in andere beroepen en andere dienstverlenende sectoren durven wij stellen dat de syndicus het ondergeschoven kind van de vastgoedsector is geworden.
In 2021 zijn er in bepaalde regio’s professionele syndici die gemiddeld 12 à 15 euro per appartement per maand vragen. In de grote steden varieert het tussen 17 tot 20 euro per maand. Een minderheid van syndici heeft in 2018, met de steun van onze federatie, een verhoging doorgevoerd naar 22 euro per appartement per maand.
Indrukwekkende prijsstijging Belgische woningmarkt op lange termijn
De Nationale Bank zet in haar rapport over de stabiliteit van het financiële stelsel de ontwikkelingen op de Belgische woningmarkt op een rij. De prijsstijging op lange termijn is ronduit indrukwekkend. Zo zijn de residentiële vastgoedprijzen sinds het begin van de jaren 2000 meer dan verdubbeld! Goed nieuws voor beroepen zoals vastgoedmakelaars en architecten die doorgaans procentueel werken op de verkoopprijs van een woning/appartement of op de bouwkosten van een project.
Wijze van berekening van het ereloon nog altijd ongewijzigd
Niet alleen wijzigt het ereloon per appartement, de wijze van berekening is nog altijd gebaseerd op het aantal appartementen (zie mijn artikel daarover in de Property Today - 4de editie). Niemand durft te innoveren en een nieuwe berekeningswijze te gebruiken, al heeft de huidige bewezen dat ze archaïsch is en zeker niet representatief voor de gemeenschappelijke delen. Denkt u maar aan het aantal ingangen, de staat van het dak of van de lift, het aantal procedures, vetusteit of andere aspecten die uiteindelijk het voorgestelde basisereloon niet zullen beïnvloeden.
Creativiteit om ons beroep aantrekkelijker te maken
Een beetje creativiteit zou ons beroep ten goede komen én aantrekkelijker maken. Waarom bijvoorbeeld geen procentueel ereloon voorstellen zoals bij vastgoedmakelaars en architecten? Een ereloon dat (voor grotere gebouwen) gebaseerd is op bv. het jaarlijks budget? Of op de verzekerde waarde van het gebouw?
Uitstroom groter dan instroom
Dat het beroep niet meer aantrekkelijk is bij de jongere generatie is geen groot nieuws meer… Bijna negen op de tien stagiairs willen enkel aan de slag als bemiddelaar bij de verkoop of verhuur van onroerende goederen. Op meer dan 2.000 stagiairs willen minder dan 100 alleen syndicus worden. ‘Bij de syndici is de uitstroom groter dan de instroom’, luidt het bij het BIV.
Knelpuntberoep
Steeds minder afgestudeerden voelen zich geroepen tot het beroep van syndicus. En dat terwijl er in hoog tempo appartementsblokken worden opgetrokken. De redenen?
- De complexere wetgeving;
- Bewoners van appartementen worden steeds mondiger (en dit is een understatement);
- Het vele avond- en weekendwerk;
- De vele uren die een syndicus moet spenderen aan de administratieve opvolging en e-mails;
- En last but not least natuurlijk de lage erelonen ...
Sinds een aantal jaren is syndicus een knelpuntberoep. Deze tendens zet zich onaangeroerd voort…
Waarom verhogen syndici hun tarieven niet?
Wat houdt de syndici tegen om hun tarieven te verhogen? Het antwoord is drievoudig.
1. De mede-eigenaars kiezen de goedkoopste syndicus
Ten eerste beslissen de mede-eigenaars wie er syndicus van het gebouw wordt. En de UVS (Unie van Syndici) klaagt het al lang aan: de mede-eigenaars kiezen altijd voor de goedkoopste syndicus. Ze houden geen rekening met de kwaliteiten van de te leveren diensten, de referenties, de complexe taken die de syndicus zal uitvoeren, zijn ervaring en genoten opleiding, maar baseren zich in hun beslissing enkel en alleen op het maandelijkse basisereloon dat de syndicus in zijn offerte vermeldt.
De meeste mede-eigenaars denken (verkeerdelijk) dat de taken van de syndicus toch wettelijk bepaald zijn… Dus zal elke syndicus wel dezelfde taken uitvoeren, wat zijn ereloon ook is. Wij adviseren mede-eigenaars om voorzichtig te zijn met dergelijke standpunten! Het is heel belangrijk, zelfs absoluut noodzakelijk om de offertes goed te bekijken en te vergelijken.
2. Syndici blijven aan een laag tarief werken om de klant te behouden
Ten tweede zijn er de concullega’s: andere syndici die ook een offerte hebben aangeboden en graag het gebouw aan hun portefeuille zouden toevoegen… Gezonde concurrentie mag geen probleem zijn. De wet op mede-eigendom bepaalt trouwens dat er steeds verschillende offertes beschikbaar moeten zijn.
Als de nood of de wil groot is, zijn deze syndici meestal bereid om, na onderhandelingen met de raad van mede-eigendom of met de mede-eigenaars, een paar euro’s te laten vallen. Zij denken dat zij op lange termijn het verlies toch zullen inhalen.
3. Meer werken en minder verdienen: is deze equatie onze ondergang?
Niks is minder waar, vaak is er van lange termijn geen sprake.. en eisen de mede-eigenaars of de raad van mede-eigendom dat er een jaarcontract wordt ondertekend…
Het volgende jaar veranderen de mede-eigenaars van gedacht, en zoeken zij omwille van allerlei redenen een andere syndicus. En die syndicus is dan misschien opnieuw een stuk goedkoper… Dus om zeker te zijn dat de mede-eigenaars voor hun kantoor zullen kiezen, blijven heel wat syndici aan een laag tarief werken… Wat het beroep totaal niet ten goede komt, en de facto de job minder aantrekkelijk maakt voor de jongere generatie.
Iedereen kan syndicus worden!
Art. 577-4-§ 3 BW bepaalt: "Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden. De vereniging van mede-eigenaars is dus volledig vrij in haar keuze…."
Verder stelt art. 5-§1 van de wet van 11 februari 2013: "Niemand mag het beroep van vastgoedmakelaar-syndicus (…) indien hij niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars in de kolom van het beroep dat hij uitoefent."
Heel vaak is deze syndicus een syndicus die erkend is door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Maar het uitoefeningrecht is niet exclusief aan deze beroepsgroep voorbehouden.
Art. 5-§3 van de wet van 11 februari 2013 voorziet vrijstellingen: De Koning kan de beoefenaars van vrije beroepen vrijstellen van de verbodsbepalingen bedoeld in §1… In dat geval nemen de Ordes en Instituten die belast zijn met de controle op de activiteiten van deze personen een specifiek onderdeel voor de activiteiten van vastgoedmakelaar in hun plichtenleer op.
Concreet kan de VME naast de professionele syndicus ook beroep doen op een landmeter-expert, een advocaat, een erkend boekhouder(-fiscalist), een architect, … of een occasionele syndicus. Deze occasionele syndicus is één van de mede-eigenaars (geen bewoner-huurder) die optreedt als syndicus, met of zonder enige kennis van mede-eigendom…
Omdat hij zijn patrimonium beheert, moet hij als enige voorwaarde mede-eigenaar zijn. Dat bepaalt art. 5-§3 van de wet van 11 februari 2013: De personen die slechts hun familiepatrimonium beheren of het patrimonium waarvan zij mede-eigenaar zijn, zijn niet onderworpen aan de verbodsbepalingen bedoeld in §1.
Geen enkele kennis van de wet op de mede-eigendom
Niemand twijfelt aan de noodzaak van een diepgaande en specifieke opleiding voor een boekhouder-fiscalist, een landmeter of een advocaat. Toch komen wij heel wat mede-eigenaars/syndici tegen, die bij aanvang totaal geen kaas hebben gegeten van mede-eigendom.
Zij wagen zich aan een beheer waarvan de wettelijke complexiteit niet te onderschatten is en waarvoor zij, zonder zich hiervan ten volle bewust te zijn, hoofdelijk en als enige de volle verantwoordelijkheid dragen (art 577-8-§5 BW).
Verder leidt het ook vaak tot belangenconflicten en ruzie in het gebouw. Bij voorbeeld komt het vaak voor dat kosten per appartement verdeeld worden i.p.v. per aandelen.
Niet alle syndici zijn onderworpen aan de deontologie van het BIV
Het valt te betreuren dat, buiten de professionele syndicus en de landmeter-expert, noch de architect, de advocaat, de boekhouder-fiscalist of de occasionele syndicus onderworpen zijn aan de deontologie van het BIV!
Een mede-eigenaar kan dus in geen enkel geval een klacht indienen bij het BIV tegen een van deze beoefenaars of tegen de occasionele syndicus voor de taken die zij als syndicus uitvoeren. Men moet de respectievelijke ordes contacteren wat niet logisch is.
Bovendien, zullen deze respectievelijke ordes niet noodzakelijk dezelfde aandacht schenken aan deontologische inbreuken van hun leden in het kader van de uitoefening van een “aanverwant” beroep.
Aangezien de vastgoedbeheerders nog altijd ressorteren onder het gezag van het BIV, zou deze laatste als enige bevoegd moeten zijn om deontologische overtredingen van alle syndici te sanctioneren.
Extreem lage tarieven
Deze gelijkgestelde beroepen kunnen dus wettelijk als syndicus optreden voor een VME. Deze categorieën van syndici hanteren vaak extreem lage tarieven die soms alle concurrentie buiten spel zetten. Het laagste of onbestaande ereloon vinden we bij de mede-eigenaar syndicus die pro Deo werkt.
Extra prestaties
Natuurlijk kan de syndicus buitengewone prestaties aanrekenen op basis van een uurtarief of een andere tarifering. Maar dat blijft nog altijd zeer beperkt. Zelfs met deze extra erelonen kunnen de syndici niet zeker zijn van de rendabiliteit van hun kantoor. Het zijn geen recurrente inkomsten op dewelke een syndicus zou kunnen rekenen om bijvoorbeeld personeel aan te werven.
Tijdsregistratie zoals bij advocaten is nog lang niet ingeburgerd bij de syndici omdat ze bang zijn om een gebouw te verliezen… Dat maakt dat de syndici de meeste bijkomende taken uiteindelijk gratis uitvoeren. Van een ongezonde situatie gesproken.
Conclusie
De Unie van Syndici (UVS) ijvert daarom voor een striktere reglementering van het beroep. We willen het beroep van syndicus voorbehouden aan de professionele syndici, zonder occasionele syndici en zonder vrijgestelde beroepen, met alle respect voor deze personen en beroepen, onder dewelke ongetwijfeld bekwame beheerders te noteren valt.
Enkel op deze manier kan er meer respect groeien voor de syndicus en staat de deur open voor meer waardering. Dat zal zich uiteindelijk vertalen in een beter ereloon en aldus in meer attractiviteit voor de jonge syndici.
Aanverwante beroepen en ordes
Hierbij een overzicht van de deontologische bepalingen aangaande de uitoefening van de taak van syndicus. Uiteraard klinkt dit allemaal nogal simplistisch en op zijn zachts uitgedrukt uitermate elastisch....
Plichtenleer Landmeter-expert
Art. 18. Tot de bevoegdheid van de landmeter-expert behoren volgende activiteiten : 3° het uitoefenen van de gereglementeerde activiteiten van de vastgoedmakelaar, in toepassing van artikel 4,1° van het koninklijk besluit van 6 september 1993.
Deontologie advocaten
Art. 163 Advocaten kunnen als syndicus optreden voor de vereniging van mede-eigenaars in het kader van artikel 577, 2-577, 14 BW, overeenkomstig de regels van waardigheid, rechtschapenheid en kiesheid die aan hun beroep ten grondslag liggen.
Plichtenleer Boekhouders-fiscalist
Art. 21. § § 2. Volgende beroepsactiviteiten, uitgeoefend als natuurlijk persoon of als rechtspersoon, worden altijd beschouwd als activiteiten die de onafhankelijkheid en de onpartijdigheid van de externe boekhouder BIBF in het gedrang brengen : de activiteiten van verzekeringsmakelaar of -agent, deze vastgoedmakelaar uitgezonderd de syndicusactiviteit, alsook alle bancaire activiteiten en activiteiten van financiële dienstverlening waarvoor de inschrijving bij de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten vereist is.
Plichtenleer architect
Art. 10 4° De architect mag tevens het beheer van onroerende goederen aannemen en alle daarmee verbonden handelingen verrichten; deze bedrijvigheid mag echter niet worden uitgeoefend onder de vorm van een agentschap of van een zakenkantoor.
INFO
Mevr. Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van Syndici)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be