La crise du coronavirus ouvre-t-elle la porte aux assemblées générales numériques en copropriété? Olivier Blockhuys, syndic à Anvers, membre de l’UVS et de la CIB décrit la situation actuelle et regarde vers l’avenir.
Pendant la crise du coronavirus, la seule solution était de reporter immédiatement toutes les assemblées générales. C’était l’étape logique permettant d’éviter les contacts physiques, d’autant plus que de nombreux copropriétaires appartiennent aux groupe à risque. Par ailleurs il fallait aussi penser à protéger les employés et les collègues de bureaux. Pourtant, l’impact de cette étape de distanciation aurait été moins sévère si une alternative numérique avait existé.
En l’état actuel de la législation, les réunions de l’assemblée générale (avec ou sans coronavirus) ne peuvent être légales que moyennant la présence physique des copropriétaires. La loi sur la copropriété ne prévoit qu’une seule exception à cette règle ; en
cas d’unanimité absolue, les copropriétaires peuvent prendre des décisions par écrit.
Cette exigence formelle est si stricte qu’en pratique, presque aucune assemblée générale ne peut avoir lieu par écrit, même en temps de crise. D’autant plus que chaque copropriétaire doit confirmer son accord à l’avance. Dès qu’une personne ne répond pas, aucune décision écrite ne peut être prise. En outre, chaque point de l’ordre du jour doit également être ratifié à l’unanimité.
Qu’en est-il des réunions via livestream ou via visioconférence? Sur ce point également, le législateur est clair:, cela ne peut se faire que si les décisions prises sont confirmées ultérieurement par la procédure écrite. Là encore, on se heurte à l’exigence d’unanimité. Une assemblée générale avec diffusion en direct - même si tout le monde est présent - n’est donc pas équivalente à une réunion physique
UNE APPROCHE DIFFÉRENTE
Une approche numérique différente aurait pourtant permis d’éviter les mesures sanitaires prises pour surmonter la crise. Le gouvernement a dû, en concertation avec le secteur, promulguer en quelques jours, un arrêté royal pour permettre aux syndics de reporter légalement les assemblées générales et de veiller à une bonne gestion des copropriétés pendant cette période.
Ce contexte de crise nous a appris que le droit de la copropriété doit s’assouplir pour être, à l’avenir, en mesure de faire face à de telles situations. Le droit de la copropriété doit également pouvoir évoluer avec son temps. Les assemblées générales se tiennent presque exclusivement le soir, à une heure fixée d’année en année. Les solutions numériques offrent, par exemple, l’avantage d’éviter les déplacements inutiles et apportent plus de flexibilité aux syndics et aux copropriétaires, ce qui est gage d’un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée pour toutes les parties concernées.
Les représentants du secteur ont, en collaboration avec un vaste groupe de syndics professionnels, émis une note politique: les choses peuvent être organisées différemment. La crise du coronavirus devrait inciter à la fois l’industrie et le législateur à trouver des solutions pour permettre des réunions à distance.
Nous constatons que cet exercice n’est pas si évident, étant donné que non seulement des objections juridiques mais aussi toutes sortes d’objections pratiques entrent en jeu. Après tout, l’objectif n’est pas de rendre le travail des syndics plus difficile ou de compliquer l’accès des copropriétaires à une assemblée générale, mais au contraire de donner aux syndics et copropriétaires une alternative valable et réalisable à la réunion physique.
CONCLUSION
Bien que depuis des années, l’assemblée générale numérique soit à l’ordre du jour du secteur de la copropriété, le législateur n’a pas souhaité effectuer la modification législative du droit de la copropriété qui aurait permis des assemblées générales à distance. Le secteur est donc toujours demandeur d’alternatives légales en ce sens.
Une organisation des assemblées générales plus moderne facilitera non seulement la participation des copropriétaires, mais cela rendra également le système plus apte à faire face aux situations de crise.
INFO
Olivier Blockhuys,
Syndic et Directeur GénéralSolvio,
Membre UVS et membre du Conseil CIB Anvers
(Avec mes remerciements à l’asbl Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw)