Une rue comme nous en connaissons tous : une rue avec un grand immeuble dont les espaces du rez-de-chaussée sont des locaux commerciaux. Résultat : le propriétaire du local commercial est de facto copropriétaire. Traditionnellement, l'association des copropriétaires (ACP) est chargée du paiement de toutes les dettes communes. Le syndic ne demande aux copropriétaires que des provisions tout au long de l'année et envoie annuellement le décompte.
L'entreprise commerciale peut-elle demander ces frais sur facture à l'association des copropriétaires ? Peut-elle déduire la TVA sur ces frais ?
Problématique
Une association de copropriétaires est une association dotée de la personnalité juridique. Elle a également la qualité de société au sens du Code de droit économique. En conséquence, une ACP doit également être enregistrée à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Enfin, il relève également de l'obligation de tenir une comptabilité.
On pourrait donc s'attendre à ce que l’ACP doive également envoyer des factures avec TVA aux copropriétaires. Le propriétaire du local commercial peut alors déduire la TVA facturée. Si les différents fournisseurs facturaient une partie directement à chaque copropriétaire, ce serait également le cas.
Cependant, cela signifie-t-il qu'une ACP en tant qu'entreprise est obligée d'envoyer des factures avec TVA ?
TVA et obligation de facturation de l’ACP
L'obligation pour une entreprise d'émettre ou non une facture découle de ses obligations fiscales en matière de TVA.
Cependant, la doctrine juridique précise qu'une ACP n'est pas soumise à ces obligations dans la mesure où elle exerce des activités qui se limitent à des actes dans le cadre de la gestion et de la préservation de l'immeuble en copropriété. (1)
Une ACP qui envoie son décompte final ne fait que demander aux différents copropriétaires de payer leur part des factures que l’ACP a déjà avancées tout au long de l'année. En ce sens, l'acte de l’ACP peut en effet être considéré comme un simple acte de gestion. Par ailleurs, les obligations en matière de TVA ont déjà été respectées par les différents fournisseurs de l’ACP. La TVA est en quelque sorte déjà incluse dans le décompte du syndic.
Est-ce à dire qu'une entreprise assujettie à la TVA perd alors son droit de déduction du seul fait qu'elle est confrontée à une situation de copropriété ?
Importance d'une demande de décompte plus détaillé auprès de l’ACP
Non, le propriétaire du local commercial en tant que copropriétaire et en tant qu’entreprise assujettie à la TVA reste habilité à déduire la TVA sur les factures des fournisseurs adressées à l’ACP. En application de l'article 45, §1er du Code de la TVA il peut déduire la TVA à hauteur de sa quote-part, à condition de disposer d'un décompte.
Cependant, le fait que le syndic doive fournir une déclaration détaillée ne signifie pas qu'une telle déclaration doit également inclure les informations standards requises pour la déduction de la TVA.
Pour l’ACP il suffit de fournir un décompte individuel sur lequel figurent les différents postes tels que, entre autre ; les coûts d'énergie, d'eau et d'entretien. Il n'est toutefois pas obligatoire d'indiquer poste par poste quelles factures ont été réglées avec le détail de la TVA acquittée. D'autant plus qu'un copropriétaire assujetti à la TVA n'est pas « standard ».
Il va donc de soi qu'en tant qu’administrateur d'une entreprise en copropriété, il vaut mieux prendre l'initiative soi-même. Le fait qu'il n'y ait pas de référence aux factures individuelles des fournisseurs sur le décompte final de l’ACP ne signifie pas que le paiement peut être différé. C'est l'entreprise elle-même qui doit demander les informations requises.
Que faire si le ACP ne fournit pas les informations demandées ?
Dès que l'entreprise a pris l'initiative, l’ACP est tenue de fournir un décompte adéquat. Un aperçu des factures de fournitures et de services à l’ACP doit permettre à l'assujetti de déduire la TVA à hauteur de sa quote-part.
Si l’ACP ne fournit pas à temps les informations demandées cela peut constituer un motif de poursuite contre l'ACP. Cette procédure nécessite alors, d'une part, qu’une demande en temps utile de la part de l'entreprise elle-même ait eu lieu et, d'autre part, le défaut de l’ACP de remettre le décompte dans l'année civile au cours de laquelle la TVA peut être déduite.
Conclusion
Une ACP n'est pas tenue d'émettre des factures au copropriétaire de l'entreprise commerciale. Bien que le décompte individuel doive être détaillé, une ACP n'est pas non plus obligée d'inclure spontanément les informations nécessaires à la déduction de la TVA. Le droit d'initiative appartient entièrement au copropriétaire de l'entreprise lui-même qui est en droit d’attendre la coopération de l’ACP.
Êtes-vous actif en tant que syndic? Vous avez une société de copropriété ? Ou vous souhaitez simplement en savoir plus sur ce sujet ? N'hésitez pas et contactez-nous.
(1) M. MAUS, “Het fiscaal statuut van de vereniging der mede-eigenaars”, Huur 1998- 99, 72-73.
INFO
Mme. Julie Lenaerts
Manager chez Aternio Legal bv
www.atern.io