1 - Les aspects juridiques
A. La convention d’acquisition
L'accord entre le cédant et le cessionnaire peut parfaitement être établi par acte sous seing privé.
Mais si l'entreprise comprend un immeuble commercial, un acte authentique est requis. Le cas échéant, le prix d'acquisition doit être utilisé pour rembourser tout crédit hypothécaire.
Si certains créanciers ont mis en gage l'entreprise, le prix du transfert de l'entreprise doit être utilisé pour rembourser leurs crédits.
B. Cinq certificats
Afin de prévenir les abus et de s'assurer que le cédant est en mesure d’ honorer ses dettes et obligations envers les institutions gouvernementales, un certain nombre d'obligations fiscales et sociales ont été imposées au cédant.
Il doit notamment soumettre cinq certificats démontrant qu'il n'a aucune dette envers les institutions suivantes
- les impôts (fédéraux)
- la TVA (fédérale)
- l'ONSS pour le personnel salarié (fédéral)
- les cotisations de sécurité sociale pour les indépendants (fédéral)
- l'administration fiscale flamande (régionale).
Si ces réglementations ne sont pas respectées, le transfert n'est pas opposable aux institutions susmentionnées et l'acquéreur est solidairement responsable à concurrence du montant payé au cédant. Il risque donc d’être tenu au remboursement des dettes du vendeur.
2 - Aspects déontologiques
La réglementation belge du courtage immobilier stipule que nul ne peut exercer la profession d'agent immobilier sans être inscrit auprès de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
Le candidat qui désire prendre la relève d'un syndic doit donc vérifier si le cédant, qui se présente comme syndic reconnu, est le même.
Dans certains cas, le cédant peut être impliqué dans une enquête disciplinaire ou même encourir une sanction disciplinaire qui l'empêche temporairement ou définitivement d'exercer la profession d'agent immobilier / syndic.
L'administrateur immobilier acquéreur peut, le cas échéant, subir un préjudice de réputation en s'engageant envers le cédant ou même être impliqué indirectement dans une procédure disciplinaire lorsque le cédant l'a secrètement impliqué dans ses difficultés.
Naturellement, l'acquéreur doit lui aussi se conformer à l’obligation d’agrément en tant qu’ agent immobilier - syndic.
INFO
Maître Roland Timmermans
Avocat
Rédacteur en chef de la revue Copropriété et Droit Immobilier