L’enrichissement injustifié en copropriété

En droit belge des obligations, l’enrichissement injustifié a récemment connu une évolution statutaire majeure.

Depuis l’entrée en vigueur du nouveau Livre 5 du Code civil (1er janvier 2023), ce principe n’est plus une construction jurisprudentielle non écrite, mais une règle désormais consacrée explicitement par la loi. 

Cette figure juridique peut-elle être mobilisée par un copropriétaire qui estime que l’ACP s’est enrichie injustement à ses dépens ?

A. Généralités 

1. De la jurisprudence à la loi 

Avant 2023, l’enrichissement injustifié ne figurait nulle part dans le Code civil de 1804. Les juges l’appliquaient sur la base du principe général selon lequel "nul ne peut s’enrichir au détriment d’autrui sans cause". 

La codification actuelle aux articles 5.135 à 5.137 du Code civil renforce la sécurité juridique, en définissant désormais de manière stricte les conditions d’application.

2.  Les quatre conditions cumulatives

Pour qu’une action en indemnisation (actio de in rem verso) puisse aboutir, quatre conditions doivent être réunies simultanément : 

1. Un enrichissement : un avantage patrimonial dans le chef du défendeur (par exemple une dépense évitée ou une augmentation d’actif ).
2. Un appauvrissement : un désavantage patrimonial dans le chef du demandeur.
3. Un lien causal : l’enrichissement de l’un doit résulter de l’appauvrissement de l’autre.
4. L’absence de cause juridique : condition essentielle. Aucun contrat, aucune obligation légale ni décision judiciaire ne doit justifier ce transfert. 

Attention : une libéralité (par exemple une donation consciente) constitue une cause juridique. Ce qui est donné volontairement ne peut être récupéré ultérieurement sur cette base.

3. Le caractère subsidiaire

L’action est subsidiaire. Elle ne peut être invoquée qu’à défaut d’une autre voie de droit, notamment contractuelle ou fondée sur la responsabilité civile. 

4. La limitation de l’indemnisation  

Une caractéristique unique de cette action réside dans la « double limite ». Le demandeur ne pourra jamais obtenir plus que le montant de l’enrichissement du défendeur. L’indemnisation est limitée au plus faible des deux montants suivants : l’appauvrissement du demandeur ou l’enrichissement du défendeur.

B. Applications en copropriété ? 

Cette figure de l’enrichissement injustifié apparaît plus fréquemment qu’on ne le pense en matière de copropriété. En raison de l’imbrication entre parties privatives et parties communes, il arrive régulièrement qu’un copropriétaire engage des frais dont bénéficie l’ensemble de la collectivité, ou inversement. 

Depuis la codification dans le nouveau Livre 5 du Code civil (art. 5.135), ce mécanisme est de plus en plus utilisé comme « filet de sécurité » lorsque les règles strictes du droit de la copropriété (art. 3.84 et suivants) conduisent à des situations inéquitables. 

Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :

1. Réparations urgentes aux parties communes par un copropriétaire

Exemple : une fuite dans la toiture commune affecte directement le penthouse. Le syndic n’intervient pas et il n’y a pas le temps de convoquer une assemblée générale. Le copropriétaire fait exécuter les travaux à ses frais.

• Le conflit : en principe, un copropriétaire ne peut pas décider seul d’intervenir sur les parties communes.
• L’enrichissement : l’ACP bénéficie de travaux réalisés sans en supporter le coût, tandis que le copropriétaire s’est appauvri.
• La solution : si les travaux étaient nécessaires et utiles, le copropriétaire peut en réclamer le remboursement sur base de l’enrichissement injustifié, à condition de démontrer l’absence d’alternative (subsidiarité).

2. Le "syndic de fait" sans mandat

Il arrive qu’un copropriétaire assume les fonctions de syndic après l’expiration du mandat ou en l’absence de désignation.

• Situation : il paie les assurances, organise l’entretien et règle des prestataires pour éviter un dysfonctionnement de l’immeuble.
• Application : l’ACP a économisé des dépenses qu’elle aurait normalement dû supporter. En l’absence de mandat valable, une indemnisation peut être réclamée sur la base de l’enrichissement injustifié.

3. Clés de répartition erronées (effet rétroactif) 

Cas complexe : une assemblée générale modifie une clé de répartition, puis il apparaît qu’un copropriétaire a payé pendant des années des montants excessifs.

• Fondement : si les délais de contestation sont expirés, une action fondée sur l’enrichissement injustifié est parfois envisagée pour récupérer les sommes trop perçues par les autres copropriétaires.
• Limite : cette action est souvent rejetée en présence d’une cause juridique, telle qu’une décision d’assemblée générale devenue définitive.

4. Travaux privatifs avec bénéfice collectif  

Un copropriétaire remplace ses fenêtres par du vitrage performant, améliorant indirectement la performance énergétique globale de l’immeuble.

• Appréciation : les chances de succès sont faibles. L’enrichissement de l’ACP est indirect et accessoire. De plus, les travaux répondent à l’intérêt personnel du copropriétaire, ce qui constitue une cause juridique.

Si nous considérons ces cas séparément, une action fondée sur l'enrichissement sans cause n'est pas toujours soumise dans la même mesure à la même probabilité de succès. Nous pourrions garder la ligne directrice suivante à l'esprit :

Le juge examinera en priorité si le droit de la copropriété lui-même offre une solution. 

Il est donc primordial de récapituler les "outils" de la loi sur les appartements. 

L’enrichissement injustifié n’intervient qu’en ultime recours.

Il convient dès lors de rappeler les mécanismes spécifiques du droit de la copropriété :

• Réparations urgentes et nécessaires (art. 3.82 C. civ.)
  Chaque copropriétaire peut faire exécuter de telles réparations aux parties communes en cas d’urgence, à condition d’en informer immédiatement le syndic. Si celui-ci reste inactif, l’intervention est justifiée. Si celui-ci est effectivement injoignable ou s’abstient d’intervenir, le copropriétaire peut alors désigner lui-même un entrepreneur pour effectuer les travaux. Dans ce cas, la loi fournit une base autonome de remboursement, sans devoir recourir à l’enrichissement injustifié.
• Travaux "utiles" mais non urgents 
  Si les travaux n’étaient pas urgents (par exemple, la remise en peinture du hall d’entrée parce qu’il présentait un aspect négligé), la situation est plus délicate. La demande visant à faire réaliser de tels travaux doit être inscrite à l’ordre du jour afin que l’assemblée générale puisse se prononcer. Si celle-ci refuse d’autoriser l’exécution des travaux, le copropriétaire peut contester cette décision devant le juge de paix, en soutenant qu’elle est irrégulière ou abusive.
• L’enrichissement injustifié comme ultime recours intervient comme mécanisme subsidiaire dans les situations où les procédures décrites ci-dessus ont échoué ou ne pouvaient pas être mises en œuvre.

En voici un exemple : Un copropriétaire a fait exécuter des travaux sans l’accord préalable de l’assemblée générale (procédure irrégulière), alors même que l’association des copropriétaires bénéficie manifestement de ces travaux (par exemple, la sécurité incendie de l’immeuble a enfin été mise en conformité). 

S’il souhaite obtenir le remboursement de ces dépenses auprès de l’ACP sur la base de l’article 5.135 du Code civil, il devra démontrer que l’ACP s’est enrichie (par exemple, par une augmentation de la valeur de l’immeuble ou par l’économie d’une dépense nécessaire), qu’il s’est lui-même appauvri et qu’il n’existait, à l’époque, aucune autre solution raisonnable pour résoudre le problème (par exemple, parce que le syndic était injoignable). 

L’ACP pourra toutefois soutenir que cet enrichissement reposait sur une justification juridique, à savoir la décision du copropriétaire lui-même de ne pas respecter les règles de la copropriété. 

Le juge pourra alors considérer que le copropriétaire a agi avec trop de précipitation et qu’il a volontairement contourné la procédure normale, à savoir la saisine de l’assemblée générale. Dans ce cas, la demande pourra être rejetée. On parle alors d’un enrichissement résultant d’un risque assumé par la personne qui s’est appauvrie.

Nous recommandons systématiquement, lorsqu’un copropriétaire est confronté à l’inaction ou au refus du syndic d’intervenir, de mettre d’abord celui-ci officiellement en demeure d’agir. Cette démarche permet de constituer un dossier probant et de démontrer que les voies ordinaires ont été épuisées avant toute initiative personnelle. Dans ce cas, l’invocation de ce fondement juridique demeure une voie valable, à apprécier à la lumière d’autres principes généraux du droit, tels que l’équité, la bonne foi et le pouvoir de modération reconnu au juge.

Info

Astrid CLABOTS, avocat

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