Un scénario assez classique pour un nouveau syndic, est de se rendre pour la première fois dans un immeuble ou a été nommé syndic. Dorénavant il va devoir gérer cet immeuble en bonne entente avec les copropriétaires ; du moins c’est ce qu’il espère. Le syndic ayant pour tâche de préserver "l’immeuble", son tout premier objectif sera de prioriser la sécurité incendie.
En effet, le syndic gère non seulement que le bâtiment, mais il a un peu charge d’âmes.. comment supporter l’idée d’être tenu responsable en cas d’incendie ou de décès d’un habitant… Sans imaginer en surplus les conséquences financières…
Donc le nouveau syndic se rend dans l’immeuble et là, grosse déception : il se heurte à un vélo, une poussette…. l’ascenseur est à peine accessible. Il se dit qu’il est en forme et il choisit de prendre les escaliers et là, stupeur, les paliers sont encombrés d’armoires remplies à ras, qui servent probablement de débarras, des chaussures, des parapluies et toute autres séries d’objets hétéroclites… parfois même décoratifs.
Le syndic se dit qu’il devra en tout état de cause, se montrer ferme avec les nouveaux copropriétaires; il n’est pas acceptable de s’approprier les parties communes.
Non seulement parce que ces parties comme leur nom l’indique sont " communes ", et donc n’appartiennent à personne individuellement. Mais aussi parce que comme le bon sens l’indique, les parties communes servent donc à tous, et ont pour seule raison d’exister l’usage que chacun peut en faire, à des fins de passage vers les étages et d’accès aux appartements privatifs, ou d’évacuation.
Elles doivent donc être vides et libres de tout obstacle encombrant ou d’objet autre que les installations techniques communes (extincteurs par exemple).
Hormis le fait qu’aucun copropriétaire n’a de droit individuel sur une partie commune, même si cette dernière se trouve devant sa porte d’entrée, il y a une raison bien plus vitale à cette interdiction d’encombrer les paliers : l’évacuation en cas incendie.
Une situation potentiellement mortelle
Clairement, si les pompiers ne peuvent pas rapidement accéder au feu, ce retard occasionnera forcément soit une aggravation des dégâts, soit la mort de certains habitants.
Ci-dessous le témoignage de Tim Renders, spécialiste en la matière, ex-pompier et conseiller en protection incendie:
Il est vital que les parties communes telles que les couloirs, les paliers, les cages d'escalier, ... etc. soient totalement libres d'obstacles. Malheureusement, dans ma carrière de pompier, j'ai vu trop souvent des armoires ou des vélos placés dans les couloirs des immeubles à appartements.
Il est important que les locataires et les copropriétaires réalisent que tout ce qui se trouve sur un palier ou dans les escaliers, représente une situation potentiellement mortelle en cas d'incendie. N’oubliez pas qu’il peut y a voir des enfants, des personnes âgées ou à mobilité réduite que ces objets empêcheraient d’atteindre la sortie de l’immeuble…
Matériaux combustibles supplémentaires
Non seulement il gêne l'évacuation en douceur des résidents, mais c'est aussi un matériau combustible supplémentaire dans les parties communes.
Dans certains cas, cela peut même être la cause d'un incendie, il suffit de penser aux vélos ou scooters électriques dans ces endroits.
Il ne doit donc y avoir aucun obstacle sur les voies d'évacuation.
Ce que j'aimerais bien sûr voir dans les parties communes, ce sont des avertisseurs d'appel manuels, des détecteurs de fumée reliés à une centrale incendie, des extincteurs, des enrouleurs de tuyaux d'incendie, un éclairage de sécurité, des plans d'évacuation, des pictogrammes et une indication de l'étage.
Il est important d'inclure tous les résidents dans l'histoire de la sécurité incendie et certainement dans le pourquoi de celle-ci. Mettez la sécurité incendie à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle pour discuter de ces aspects ou organisez une séance d'information distincte sur l'incendie et la sécurité incendie dans votre immeuble.
Déploiement médical
Ceci est bien sûr également important pour le déploiement des pompiers en cas d'incendie. D'après mon expérience en tant qu'ambulancier des pompiers, je peux également souligner que cela est important pour un déploiement médical et une évacuation en douceur dans / hors d'un appartement.
Pouvoir passer rapidement et atteindre les appartements supérieurs dans les plus brefs délais est vital non seulement pour le déploiement des pompiers, mais aussi pour l'accès médical des ambulanciers ; le déploiement médical à l'aide d'un brancard porté par plusieurs personnes est souvent gêné par des objets qui obstruent le passage.
Ce que j'aimerais voir dans les parties communes, ce sont des avertisseurs d'appel manuels, des détecteurs de fumée sur une centrale incendie, des extincteurs, des dévidoirs, des éclairages de sécurité, des plans d'évacuation, des pictogrammes et des marquages au sol.
Il est important de sensibiliser tous les résidents afin qu'ils souhaitent participer à l'optimisation de la sécurité incendie de leur immeuble. Présentez la sécurité incendie à l'assemblée générale annuelle pour discuter de ces aspects ou organisez une séance d'information distincte sur la sécurité incendie dans votre immeuble.
Le syndic responsable ? Pas s’il a appliqué toutes les obligations
Dès qu’un incendie est éteint, commence la recherche en responsabilité.
Les victimes survivantes ou les ayants-droits des personnes décédées ainsi que les assurances sont prêtes à montrer le responsable du doigt. Souvent, le syndic est injustement pris à partie...
Pour éviter les drames financiers qui souvent s’ajoutent aux drames personnels, les syndics doivent tout faire pour optimiser en amont la sécurité incendie des immeubles. Ils doivent pour cela, faire preuve d’intransigeance.
Nous conseillons à nos membres de préparer dès leur nomination et pour chacun des immeubles gérés, un plan pluriannuel de sécurité incendie, en suivant les recommandations des pompiers ; plan qui sera présenté à l’Assemblée Générale. Si une visite des pompiers s’avère difficile à obtenir compte tenu des agendas et disponibilités, faites faire un contrôle par un organisme externe et agréé de contrôle technique comme BTV. Enfin, n’hésitez pas à contacter la société de sécurité incendie qui contrôle les extincteurs par exemple, pour leur demander de vous faire un devis pour optimaliser vos bâtiments.
En attendant l’AG, il serait utile d’envoyer aux copropriétaires un courrier de sensibilisation leur demandant de dégager au plus vite les parties communes de tout objet personnel.
A l’ACP de prendre ses responsabilités
Ce n’est pas parce qu’un immeuble ancien (d’avant 1994) est quasiment exonéré d’obligations concernant la sécurité incendie, qu’il faut laisser tomber ; au contraire, c’est justement cet immeuble ancien qui en a le plus besoin !
Commencez par exemple par des extincteurs à chaque étage, l’année suivante les pictogrammes, puis l’éclairage incendie, l’alarme incendie à chaque étage, les portes coupe-feu, ...etc Il est possible de rendre sur plusieurs années un immeuble très résistant à l’incendie et très sûr pour ses habitants.
Nous conseillons en cas de refus de l’AG de procéder aux adaptions nécessaires qui par ailleurs, pourraient sauver leurs vies, de le préciser dans le PV et vous dégageant de toute responsabilité en tant que syndic, au cas où l’AG refuserait les propositions du syndic en matière de sécurité incendie.
Exemple de notification : "Le syndic a informé l’ACP de la nécessité d'exécuter les travaux de protection incendie. Le syndic ne pourra être tenu responsable d'une décision négative sur ce point. Le syndic ne sera pas non plus tenu responsable en cas d’incendie, d’accident, ni en cas d’amende, de sanction administrative ou pénale à l’encontre de l’ACP par l'administration compétente. Les éventuelles implications financières seront à la charge exclusive de l’ACP, sans recours possible contre le syndic".
Dans les immeubles bien équipés et aux normes, il faut aussi contrôler chaque année le bon fonctionnement des installations de sécurité incendie ; par exemple l’alarme, les détecteurs de fumées et la coupole incendie qui permet l’évacuation des fumées toxiques… Dans de nombreux immeubles, la coupole ne fonctionne plus depuis longtemps… elle doit impérativement être contrôlée chaque année. Nous vous conseillons de placer la sécurité incendie à l’agenda de votre première AG et ensuite de reprendre ce point annuellement jusqu’à ce que les installations soient optimales.
Responsabilité du copropriétaire négligent
Le copropriétaire qui encombre son palier n’est pas exempt de toute responsabilité.
Un expert en incendie pourra très facilement retrouver l’origine du feu. Si l’origine se trouve dans une armoire ou des objets sur le palier, la responsabilité du propriétaire de ces objets sera avérée.
L'article 1384 alinéa 1 du Code civil précise que "On est responsable, non seulement des dommages que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde".
Il n’est donc pas difficile de s’imaginer que l’habitant en question se retrouvera devant le juge pour négligence et/ou homicide involontaire… sa négligence ayant entrainé un incendie et/ou la mort de ‘un ou plusieurs habitants/copropriétaires… Il en va d’ailleurs de même pour ceux qui se livrent au stockage de bouteilles de gaz sur leur balcon, au grenier ou à la cave…
Au syndic qui demande aux copropriétaires de dégager les paliers et hall d’entrée, merci de répondre poliment et de réaliser que cela est pour votre bien… Finalement la sécurité incendie est l’affaire de tous ! C’est une question de bon sens. C’est aussi la responsabilité de chacun : locataires, copropriétaires, syndics. Nous sommes tous concerné car très franchement, personne ne souhaite rester coincé dans un immeuble en feu par des obstacles en tout genre qui ne devraient jamais se trouver là.
INFO
Dominique Krickovic
UVS (Unie van Syndici)
Mr Tim Renders
Conseiller en prévention incendie – instructeur indépendant en sécurité incendie
Auteur de "Brandveiligheid Thuis", Maklu-Uitgevers nv ISBN 9789046610978
tim@timrenders.be
0486 69 74 76
www.timrenders.be