De laatste jaren heeft een frisse hervormingswind het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) flink door elkaar geschud. Op 1 januari 2025 trad het “Boek 6: Buitencontractuele Aansprakelijkheid” in werking. Deze nieuwe wetgeving is enkel van toepassing op feiten, die zich hebben voorgedaan vanaf de jaarwisseling van 2025. Voorlopig zal het oude en het nieuwe recht aldus nog enige tijd naast elkaar blijven bestaan.
Met de invoering van boek 6 verdwijnen de iconische artikelen 1382 tot en met 1386 van het oude BW. In de plaats daarvan omvat het nieuwe Boek 6 niet minder dan 55 artikelen met hoofzakelijk bepalingen van aanvullend recht, waarvan partijen aldus (contractueel) kunnen afwijken.
In deze bijdrage wordt onderzocht welke gevolgen de hervorming van het buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht heeft voor de vereniging van mede-eigenaars.
Op wie zijn de regels van
toepassing?
Artikel 6.4 (nieuw) BW maakt duidelijk dat
de regels gelden voor zowel natuurlijke
personen als rechtspersonen, terwijl artikel
1382 oud BW enkel sprak over de "daad van
de mens".
De regels van het nieuwe buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht zijn derhalve niet alleen van toepassing op een individuele mede-eigenaar, zelfs als deze als syndicus optreedt, maar ook op verenigingen van mede-eigenaars en zelfs op deelverenigingen van mede-eigenaars, aangezien deze worden beschouwd als rechtspersonen.
De aspecten van het buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht
A. De feiten die tot aansprakelijkheid kunnen leiden van de vereniging van mede-eigenaars
A.1 De foutaansprakelijkheid
Met betrekking tot de foutaansprakelijkheid
blijft de Belgische wetgever in de artikelen
6.5 en 6.6 BW trouw aan de basisprincipes
die in de algemene, beknopte en abstracte
bepaling van artikel 1382 oud BW jaren
geleden werden vastgelegd.
Het hoeft dan ook niet te verbazen dat artikel 6.6 BW “de fout” definieert als het schenden van hetzij een wettelijke regel, die een bepaald gedrag voorschrijft of verbiedt, hetzij de algemene zorgvuldigheidsnorm, die geldt in het maatschappelijk verkeer of, anders gezegd, in de manier waarop de mensen in de samenleving met elkaar omgaan. Van de schending van de algemene zorgvuldigheidsnorm is er sprake wanneer een persoon anders handelde dan een voorzichtig en redelijk (rechts)persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst.
Voorbeelden:
Aldus kan de vereniging
van mede-eigenaars aansprakelijk gesteld
worden voor de schade geleden door een
of meerdere individuele mede-eigenaars
wegens het gebrek aan kordaat optreden
tegen een mede-eigenaar of huurder die
in strijd met het reglement van mede-eigendom een hinder verwekkende
activiteit uitbaat op het gelijkvloers van het
appartementsgebouw (zoals een horecazaak
of prostitutie).
Daarnaast kan de vereniging van mede-eigenaar worden aangesproken wanneer er door haar gebrek aan een normaal en tijdig onderhoud en lediging van gemeenschappelijke rioleringsbuizen een verstopping wordt veroorzaakt met schadelijke gevolgen voor welbepaalde privatieve kavels.
A 2. De foutloze aansprakelijkheid
De foutloze aansprakelijkheid houdt
in dat een natuurlijke persoon of een
rechtspersoon aansprakelijk is zonder dat er
sprake is van een (eigen) persoonlijke fout. Er
zijn meerdere vormen van deze principiële
onweerlegbare aansprakelijkheid.
A.2.1 De aansprakelijkheid voor andermans daad
A.2.1.1 De aansprakelijkheid van de
aansteller
Een aansteller is een (rechts)persoon die
gezag, toezicht of leiding uitoefent over een
persoon die voor hem werkt, de aangestelde.
Er is dus een band van ondergeschiktheid
vereist. Als aangestelden komen onder
meer in aanmerking: een conciërge die
met de vereniging van mede-eigenaars
een arbeidsovereenkomst heeft afgesloten,
alsook een klusjesman of een poetsvrouw/
poetsman die in loondienst voor de
vereniging van mede-eigenaars werkt.
Wat betreft de foutloze aansprakelijkheid van
de aansteller voor de schade verwekkende
fouten van zijn aangestelde wijkt artikel
6.14 BW op het eerste zicht niet af van de
toepassing van het oude recht.
Alleen wordt de voornaamste in het
verleden door de rechtspraak gecreëerde
vereiste voor deze foutloze aansprakelijkheid
in de wettekst opgenomen: de
aangestelde moet de schade hebben
berokkend tijdens en naar aanleiding
van de uitoefening van zijn werk
alvorens er sprake kan zijn van foutloze
aansprakelijkheid van de aansteller.
Zelfs fouten die onrechtstreeks of
occasioneel betrekking hebben op de
functie van de aangestelde kunnen derhalve
leiden tot de foutloze aansprakelijkheid van
de aansteller.
A.2.1.2 De aansprakelijkheid van de
bestuursorganen
Met de aansprakelijkheid van
rechtspersonen voor hun bestuursorganen
en de leden ervan voorziet het nieuwe Boek
6 met betrekking tot de buitencontractuele
aansprakelijkheid in artikel 6.15 BW in een
significante toevoeging aan de foutloze
aansprakelijkheid.
In het oude recht konden rechtspersonen alleen aansprakelijk worden gesteld voor schade verwekkende fouten van hun bestuursorganen door toepassing van de zogenaamde ‘orgaantheorie’. Deze theorie hield in dat de handelingen van de bestuursorganen werden beschouwd als een handeling van de rechtspersoon zelf, waardoor men ervan uitging dat de rechtspersoon zelf een schade verwekkende fout had begaan. Overigens konden enkel fouten van bestuursorganen binnen de uitvoering van hun opdracht tot aansprakelijkheid van de rechtspersoon leiden.
Het nieuwe recht heeft de orgaantheorie overboord gegooid. Vanaf nu is ervoor gekozen om de aansprakelijkheid van rechtspersonen voor fouten van hun bestuursorganen af te stemmen op hun aansprakelijkheid voor fouten van een aangestelde.
De aansprakelijkheid is aldus geëvolueerd naar een foutloze aansprakelijkheid voor de daden van anderen. Rechtspersonen zijn bijgevolg automatisch aansprakelijk voor schade veroorzaakt door hun bestuurders, zowel als groep (bestuursorgaan) als individueel. Dit geldt ook voor personen die in de praktijk als bestuurders optreden, zonder officieel benoemd te zijn. De aansprakelijkheid geldt dan weer niet voor de leden, vennoten- of aandeelhoudersvergaderingen, of de personen die daar deel van uitmaken.
Essentieel is dat het nieuwe recht wederom bepaalt dat het schade verwekkend feit dat tijdens en naar aanleiding van de functie van het bestuursorgaan of een lid ervan tot foutloze aansprakelijkheid kan leiden. Het volstaat dat het (foutief) handelen van het bestuursorgaan verbonden is met de functie, zonder de vereiste dat het handelen binnen de functie moet zijn gebeurd. Dit impliceert dat een rechtspersoon aansprakelijk kan gesteld worden zelfs indien haar bestuursorgaan misbruik van zijn functie maakt en buiten het mandaat optreedt.
Er is met deze toevoeging aan de foutloze aansprakelijkheid bijgevolg geen onderscheid meer tussen de aangestelden en de organen van de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging van mede-eigenaars kan derhalve voortaan ook (mee) buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld wanneer haar syndicus, een lid/de leden van de raad van mede-eigendom of de rekeningcommissaris(sen) aan een derde schade veroorzaakt/veroorzaken tijdens en naar aanleiding van de uitoefening van hun mandaat, wanneer zij hun mandaat overschrijden of te buiten gaan.
Onder het oude recht kon dit niet. Wanneer zij hun mandaat overschreden of te buiten gingen, werden de onrechtmatige daden van onder meer de syndicus, de leden van de raad van mede-eigendom of de rekeningcommissaris(sen) niet beschouwd als handelingen gesteld in naam en voor rekening van de vereniging voor mede-eigenaars en waren zij daarvoor uitsluitend persoonlijk aansprakelijk.
Voorbeeld:
Tijdens één van hun periodieke
vergaderingen beslisten de leden van
de raad van mede-eigendom eenzijdig
om aan een aannemer de opdracht te
geven om ter hoogte van de oprit van
de gemeenschappelijke binnenkoer een
slagboom te laten plaatsen. Na uitvoering
van de werken ontving één van de leden de
factuur en stuurde die door naar de syndicus,
die de factuur weigerde te betalen omdat
hij van niets wist en er door de algemene
vergadering ter zake geen bijzonder
mandaat werd gegeven aan de leden van de
raad van mede-eigendom.
Wegens het buiten hun mandaat treden van de leden van de raad van mede-eigendom, kon de aannemer onder het oude aansprakelijkheidsrecht de vereniging van mede-eigenaars in principe niet aansprakelijk houden. Hij diende m.a.w. een eventuele vordering op te starten tegen de leden van de raad van mede-eigendom in persoonlijke naam. Sinds 1 januari 2025 kan de aannemer zijn vordering daarentegen (ook) tegen de vereniging van mede-eigenaars instellen.
A.2.1.3 De afschaffing van de quasi-immuniteit
In het licht van het voorgaande is het
cruciaal dat één van de belangrijkste
wijzigingen van het nieuwe recht bestaat in
de afschaffing van de quasi-immuniteit van
de hulppersonen.
In het oude recht konden hulppersonen (zoals werknemers en onderaannemers) slechts in heel uitzonderlijke situaties aansprakelijk worden gesteld voor de schade die zij veroorzaakten. De hulppersonen waren goed beschermd tegen schadeclaims van personen met wie zij zelf geen contract hadden. Dit betekende dat een slachtoffer enkel de hoofdcontractant kon aanspreken, niet de hulppersoon zelf waarop de hoofdcontractant beroep deed. Door de afschaffing van deze quasi-immuniteit kunnen slachtoffers nu wel rechtstreeks een buitencontractuele vordering instellen tegen hulppersonen, ook al hebben ze met hen geen contract.
Voorbeeld:
Een vereniging van mede-eigenaars verzocht een door haar
aangestelde klusjesman werken uit te voeren
aan een gemeenschappelijke toezichtput.
De klusjesman moest de plaats even verlaten
om een pakje sigaren te halen. Hij verliet
de werkplaats zonder daarbij evenwel het
deksel terug op de put te leggen.
De plaats was ook niet afgebakend,
bijvoorbeeld door middel van kegels. Een
bewoner merkte het open gat niet op en
viel in de put, waardoor hij zich ernstig
kwetste.
Waar onder het oude aansprakelijkheidsrecht de klusjesman door een derde-schadelijder (behalve dus in uitzonderlijke gevallen) niet rechtstreeks kon worden aangesproken, kan dit voor feiten die zich voordoen vanaf 1 januari 2025 wél. De schadelijder kan ervoor opteren om hetzij alleen de vereniging van mede-eigenaars of de klusjesman, hetzij beiden gezamenlijk (in solidum) aansprakelijk te stellen. Richt hij zijn pijlen op de klusjesman, dan kan die laatste wel nog altijd de aanspraak betwisten op grond van verweermiddelen geput uit artikel 18 van de wet op de arbeidsovereenkomsten van 3 juli 1978 (aansprakelijkheid is enkel mogelijk bij bedrog, zware schuld of lichte schuld als die eerder gewoonlijk dan toevallig voorkomt), zijn arbeidsovereenkomst met de vereniging van mede-eigenaars en/of een eventuele overeenkomst tussen de vereniging van mede-eigenaars en de schadelijder. Die verweermiddelen kunnen wel niet worden ingeroepen wanneer de schade het gevolg is van een aantasting van de fysieke of psychische integriteit of van een fout die is gemaakt met de bedoeling schade te veroorzaken.
Onder het motto “beter voorkomen dan genezen”, doet de vereniging van mede-eigenaars er als werkgever goed aan om in de arbeidsovereenkomst de persoonlijke aansprakelijkheid van haar medewerkers te beperken of uit te sluiten. Hoe dan ook sluit de vereniging van mede-eigenaars best een geschikte of aangepaste verzekering af. Ook in contracten die de vereniging van mede-eigenaars met derden afsluit, kan zij met betrekking tot haar eigen aansprakelijkheid de nodige afspraken bedingen.
A.2.2 De aansprakelijkheid voor gebrekkige
zaken
Net zoals artikel 1384, eerste lid, van het oud
BW, stelt artikel 6.16 BW dat de bewaarder
van een zaak foutloos aansprakelijk is voor
schade veroorzaakt door een gebrek in de
zaak. De nieuwe bepaling specificeert de
voorwaarden (een bewaarder, een zaak en
een gebrek) voor deze aansprakelijkheid en
benadrukt expliciet dat het gaat om een
onweerlegbaar vermoeden.
De voorwaarden ‘bewaarder’ en ‘zaak’
zorgden in het verleden voor niet al
te veel onduidelijkheden. Het vereiste
‘gebrek’ zorgde daarentegen wel vaak voor
verwarring. Talloze rechtbanken gaven
hun interpretaties over wat precies als een
gebrek moest worden beschouwd.
Het nieuwe recht maakt een einde aan deze verwarring. In plaats van te verwijzen naar een "abnormaal kenmerk", is er vanaf 2025 sprake van de “legitieme veiligheidsverwachtingen”. Dit betekent dat een zaak gebrekkig is wanneer een van de kenmerken ervan niet de veiligheid biedt die men in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mag verwachten.
Door het nieuwe en brede toepassingsgebied van de aansprakelijkheid voor de gebrekkige zaak, vond de Belgische wetgever een aparte regel over schade door de instorting van een gebouw (artikel 1386 oud BW) niet meer nodig. Op deze manier komt er meteen ook een einde van de discussie over de mogelijkheid om de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk te stellen voor schade door instorting van een gebouw. Artikel 6.16 BW laat hierover geen twijfel meer bestaan.
Voorbeeld:
Met het oog op de verhuur van
zijn appartement doet een mede-eigenaar
een aanvraag tot het bekomen van een
conformiteitsattest. De gemeente stuurt
een woningcontroleur ter plaatse die een
ernstig probleem inzake brandveiligheid
in de gemene delen van het gebouw
vaststelt. Wegens de gebrekkige gemene
delen, die niet de veiligheid bieden die
men gerechtigd is daarvan te verwachten
in de gegeven omstandigheden, maakt de
woningcontroleur in zijn verslag melding
van een gebrek van categorie 3. Het
appartement krijgt daardoor de stempel
“onbewoonbaar”.
Tijdens de eerstvolgende algemene
vergadering wordt het probleem besproken
op basis van een aantal offertes, maar
de goedkeuring van de uitvoering van
de nodige werken blijft uit. Zolang deze
gebrekkige zaak niet wordt aangepakt,
kan de mede-eigenaar dus niet verhuren.
De mede-eigenaar lijdt daardoor schade
waarvoor hij – abstractie makende van de
rechtsvorderingen die hij op basis van de
wet op de gedwongen mede-eigendom
van gebouwen en groepen van gebouwen
kan instellen – de vereniging van mede-eigenaars buitencontractueel aansprakelijk
kan stellen voor de gebrekkige zaak.
B. De schade
In tegenstelling tot het oude recht, krijgt de schade wel een prominente plaats in het nieuwe recht. Voor het eerst wordt “schade” wettelijk gedefinieerd. De basisregel in artikel 6.24 BW stipuleert dat de schade bestaat uit de economische en niet economische gevolgen van de aantasting van een juridisch beschermd persoonlijk belang. Bovendien benoemt de wetgever voor het eerst diverse soorten schade en wordt er voorzien in de regeling van de omvang van de schade zodat dit niet langer louter aan de feitelijke appreciatie van de rechter wordt overgelaten.
Een mooie illustratie betreft de regeling over zaakschade. Volgens artikel 6.38 BW moet de schadelijder zijn beschadigde goed hersteld krijgen. De schadeveroorzaker moet dus de zaak terugbrengen in de oorspronkelijke staat of de herstellingskosten betalen. Indien de zaak onherstelbaar is of teniet is gegaan, moet de schadeveroorzaker instaan voor de vervangingskosten. Hoewel dit pas in 2025 officieel in de wet is opgenomen, was dit al jarenlang de gewoonte.
Er bestond evenwel reeds jarenlang discussie over de vraag of de vetusteit van een zaak in rekening moest gebracht worden in het kader van de begroting van de schade. De vraag rees of de schadelijder recht heeft op de herstelling van een beschadigd goed met nieuwe materialen of op de nieuwwaarde in geval van een vernielde zaak. Veelal waren er immers geen zaken of vervangstukken van dezelfde ouderdom en met dezelfde slijtage ter beschikking.
In 2025 heeft de wetgever hierover duidelijkheid gebracht. Bij het herstel van beschadigde goederen met nieuwe onderdelen is er geen aftrek voor slijtage. Bij de vervanging van vernielde goederen wordt die aftrek wel toegepast.
Voorbeeld:
Door de instorting van
de muur ter hoogte van de inrit naar
de ondergrondse garage van een
appartementsgebouw wordt het 5 jaar oude
voertuig van een bewoner beschadigd.
Wanneer de schade dermate groot is dat het
voertuig niet meer hersteld maar vervangen
moet worden, zal de vetusteit in rekening
worden gebracht en zal de schadelijder
derhalve geen aanspraak kunnen maken op
vergoeding van de waarde van een nieuw
voertuig. Indien de schade van het voertuig
louter kan worden hersteld met nieuwe
onderdelen, zoals een nieuwe voorruit, dan
heeft de schadelijder integendeel recht
op een vergoeding van de waarde van die
nieuwe onderdelen, zonder dat er vetusteit
wordt afgetrokken.
C. Het oorzakelijk verband
De wetgever besteedt ook voor het eerst aandacht aan het oorzakelijk verband tussen fout en schade dat vereist is om tot aansprakelijkheid te leiden.
De principiële basisregel in artikel 6.18 BW stelt dat een feit alleen als oorzaak van de schade kan worden gezien als het een noodzakelijke voorwaarde is voor die schade. Dit betekent dat de schade niet zou zijn opgetreden zonder dit feit. Deze regel geldt zowel voor foutaansprakelijkheid als foutloze aansprakelijkheid en bevestigt het in de praktijk reeds gehanteerde criterium van de noodzakelijke voorwaarde. Maar wat als er meerdere aansprakelijke partijen zijn die eenzelfde schade doen ontstaan? In het nieuw BW is de in solidum aansprakelijkheid nu expliciet vastgelegd, een regel die al jarenlang in de rechtspraak werd toegepast. Dit betekent dat de schadelijder de volledige schadevergoeding kan eisen van één van de aansprakelijke partijen, zonder iedereen afzonderlijk te moeten aanspreken. Dit maakt het eenvoudiger voor de schadelijder om zijn schade vergoed te krijgen. De partij die de volledige schadevergoeding betaalt, kan daarna wel verhaal uitoefenen op de andere aansprakelijke partijen ten belope van hun aandeel in de schade.
Voorbeeld:
Wanneer uit technische
rapporten blijkt dat infiltraties in een
appartement slechts zouden kunnen wordt
beëindigd middels de vervanging van het
dak van het appartementsgebouw, kan
de schadelijdende mede-eigenaar de in
solidum aansprakelijkheid nastreven van de
vereniging van mede-eigenaars (op grond
van een gebrek van de zaak) en de syndicus
(wegens nalatigheid om bewarende
maatregelen te nemen, een algemene
vergadering te organiseren met het oog
op de goedkeuring van de vervanging van
het dak dan wel dergelijke beslissing van de
algemene vergadering uit te voeren).
Info
Mer Astrid LUCKERMANS
Advocaat
NELISSEN GRADE
astrid.luckermans@nelissengrade.com
Peter LEYSEELE
(Juridisch) raadgever appartementsrecht
Gerechtsdeskundige/Gerechtelijk
mandataris
Bewindvoerder